Ejendomssektoren tegner sig for omkring 40 pct. af verdens energiforbrug og bidrager med op til 30 pct. af dens årlige drivhusgasemissioner. Potentialet for reduktion i klimabelastningen vurderes derfor at være betydeligt. En stigende markedsbevidsthed om klimaforandringer og behovet for bæredygtige handlinger har forårsaget et skift i den generelle investor- og forbrugeradfærd.

Som følge heraf er flere investorer og forbrugere villige til at betale en præmie for investeringer eller produkter, der er forenelige med deres personlige værdier.

Bæredygtige ejendomme er således blevet et mere centralt punkt i investeringsstrategien hos adskillige investorer. I særdeleshed har flere pensionskasser øget deres fokus på at investere i bæredygtighed baseret på et strategisk ønske om at forene rentabilitet og generelt samfundsansvar ved at reducere klimabelastningen.

Har manglet evidens

Hvor der tidligere har manglet evidens for, at en mere grøn investeringsstrategi på ejendomsmarkedet er profitabel, er der i dag i langt højere grad belæg for at kunne sige, at det rent faktisk er tilfældet. Selvom tendenserne i Danmark fortsat er relativt svage, har bæredygtigt byggeri i høj grad vist sit værd i udlandet, og vi er generelt begyndt at se en tendens til, at bæredygtige nye bygninger øger både driftsoverskud og salgspris sammenlignet med ejendomme, der ikke er certificeret som bæredygtige.

Helt overordnet observerer vi, at der er tre parametre, der i højere eller mindre grad forårsager en prisforskel mellem certificerede og ikke-certificerede ejendomme i øjeblikket: højere lejeindtægter, lavere driftsomkostninger og lavere afkastkrav som følge af reduceret risiko og større efterspørgsel.

1. Vi ser i stigende grad en efterspørgsel fra mange lejere efter lejemål i moderne, effektive og energicertificerede bygninger, hvor der bl.a. lægges stor vægt på indeklima. Ikke alene har virksomhederne en forventning om øget medarbejdersundhed, trivsel og produktivitet, men der er ligeledes en vis signaleffekt i at være lejer i bæredygtige rammer, hvilket kan være med til at skabe et positivt virksomhedsimage. Alt dette er med til at underbygge betalingsvilligheden og dermed lejeniveauerne for denne type ejendomme.
2. Udover en mulig præmie på lejen vil det løbende driftsoverskud også stige som følge af lavere driftsomkostninger, hvilket primært skyldes besparelser på vand-, varme- og elforbrug, hvis der investeres i grønne teknologier og bæredygtige tiltag. Flere mindre studier har efterhånden påvist, at nutidsværdien af gevinsten ved de reducerede driftsomkostninger alene bør være tilstrækkelig til at dække de ekstra anlægsomkostninger. Og selvom besparelsen ofte vil komme lejeren til gode i form af et lavere forbrug, betyder dette omvendt også, at lejeren tilsvarende kan betale et marginalt højere lejeniveau.
3. Vi ser endvidere, at miljøcertificerede ejendomme i nogen grad prissættes højere end sammenlignelige ejendomme uden certificering. Det skyldes i høj grad, at de certificerede ejendomme anses for mindre risikofyldte og bl.a. derfor handles til lavere afkastkrav. F.eks. anses den langsigtede tomgangsrisiko som at være lavere, realkreditinstitutternes introduktion af ”grønne obligationer” har sænket finansieringsomkostningerne marginalt og samtidig er likviditeten i dette marked højere, hvilket skyldes, at flere investorer i stigende grad har en vis andel af kapitalen allokeret udelukkende til grønne investeringer. Den stigende likviditet i markedet understøttes bl.a. af flere investorers offentligt udmeldte strategier og nylige opkøb.

På kort sigt forventes prispræmier som følge af miljøcertificering.

I takt med, at stadigt flere større investorer har sat fokus på en bæredygtig strategi, er likviditeten i markedet for denne aktivklasse steget betydeligt. Tendensen er derfor, at efterspørgslen og dermed betalingsvilligheden for miljøcertificerede ejendomme er marginalt højere, og når efterspørgslen efter certificerede bygninger stiger, bør det teoretisk medføre en stigning i priserne på certificerede ejendomme kontra ikke-certificerede ejendomme på kort sigt.

Figur 2 viser de forskellige efterspørgsels- og udbudskurver for henholdsvis ikke-certificerede bygninger (icb) og for bygninger med miljøcertificering (cb) i en forsimplet fremstilling af markedet. Det illustreres her, at de resulterende ligevægtsmængder og -priser indikerer, at priserne for certificerede ejendomme på kort sigt overstiger priserne for ikke-certificerede ejendomme. Dette skyldes en højere betalingsvillighed samt at udbuddet på den korte bane er relativt begrænset.

Markedet for certificerede bygninger er imidlertid ikke homogent. De ekstra omkostninger og betalingsvilligheden må forventes at stige i takt med, at graden af certificering stiger, eksempelvis fra DGNB Sølv til DGNB Platin. Dette medfører forskellige ligevægtspriser og -mængder for forskellige niveauer af certificering.

På langt sigt må prispræmien på handelsprisen dog forventes at erodere, når produktionsomkostningerne for certificerede bygninger gradvist mindskes. Dette får udbudskurven til at rykke nedad, hvilket forårsager en stigning i det samlede antal bæredygtige ejendomme samt sænker priserne.

Vi anser det dog som højst sandsynligt, at certificerede ejendomme fortsat vil have en konkurrencefordel fremadrettet, da det må forventes, at certificering af ejendomme bliver standarden i markedet. Dette paradigmeskift vil på sigt medføre, at ikke-certificerede ejendomme vil fremstå som utidssvarende.

Fortsat øget lyst til bæredygtige investeringer

En voksende global bekymring over klimaforandringer påvirker i stigende grad forbrugernes og investorernes præferencer, og i lighed med andre markeder er der opstået et frivilligt miljøcertificeringssystem på ejendomsmarkedet.

Massen af certificerede ejendomme udgør dog fortsat en lille andel af det samlede marked, hvilket bl.a. skyldes, at interessen for bæredygtige lejemål tidligere har været begrænset, hvorfor incitamentet for investorerne til at bygge eller istandsætte for at opnå en form for certificering eller energimærkeoptimering har været begrænset.

Likviditeten i markedet for bæredygtige investeringsejendomme er dog steget markant, da det i mange tilfælde er et krav fra bagvedliggende investorer, at en større andel af kapitalen afsættes til grønne investeringer. I kombination med den øgede efterspørgsel og et begrænset udbud på kort sigt, har en forventning om højere driftsoverskud og lavere risiko medført, at markedet nu prissætter investeringsejendomme klassificeret som bæredygtige markant anderledes end for blot få år siden, hvor vi ikke så nogen nævneværdig forskel i prisfastsættelsen for certificerede og ikke-certificerede ejendomme. Og det er vores klare forventning, at kapitalallokeringerne mod grønne og bæredygtige ejendomsinvesteringer kun vil stige i takt med, at flere investorer bliver opmærksomme på denne udvikling og indser, at en bæredygtig investeringsstrategi rent faktisk kan betale sig.

(Denne klumme er leveret af vores søstermedie EjendomsWatch)

Pensionskassers grønne krav lægger pres på byggebranchen 

Grønt råd vil fjerne benspænd mod certificering af bæredygtigt byggeri

Bæredygtigt byggemarked omsætter "for langt mere, end vi havde turdet håbet på"

Byggebranchen får tocifret millionbeløb til 14 grønne forskningsprojekter